Umowa leasingu to rodzaj umowy nazwanej. Regulacja prawna tej umowy została wprowadzona do Kodeksu Cywilnego dopiero 9 grudnia 2000 r. W poprzednim stanie prawnym leasing był zastępowany przez umowę najmu lub dzierżawy, ze względu na swoje podobieństwo co do treści i funkcji obu tych umów.

Cechą charakterystyczną jest to, że celem tej umowy jest zapewnienie finansowania inwestycji (środków transportu, maszyn, komputerów, nieruchomości itd.) bez nabywania prawa własności przedmiotu umowy w trakcie jej trwania.
W tym zakresie umowa leasingu nie różni się znacznie od umowy najmu, gdyż korzystający ma prawo używania przedmiotu leasingu. Celem podstawowym takiej umowy jest jednak nie tylko zapewnienie możliwości korzystania ze składnika majątkowego, lecz również umożliwienie jego ostatecznego nabycia po zakończeniu umowy.

Przez leasing finansujący zobowiązuje się w zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie (kształtując ten stosunek w sposób dowolny) i oddać ją korzystającemu do używania i pobierania z niej pożytków przez czas oznaczony. Korzystający z rzeczy, która jest przedmiotem takiego leasingu zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie rzeczy lub wynagrodzeniu z tytułu jej nabycia przez finansującego (por. art. 709(1) kc).

Umowa leasingu jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną. Stwarza skutki dwustronnie zobowiązujące. Jest nadto czynnością prawna kauzalną. Essentialia negotii (istota czynności prawnej) stanowią oznaczenie zarówno zbywcy, jak i nabywanej rzeczy, oraz oznaczenie czasu trwania stosunku leasingu oraz określenie wysokości wynagrodzenia pieniężnego. Natomiast accidentalia negotii (drugorzędne czynności prawne) stanowią pozostałe postanowienia umowy. Dodatkowym jej zastrzeżeniem może być opcja szczególna przeniesienia własności rzeczy (por. art. 709(16) kc).

Stronami umowy leasingu są finansujący i korzystający. Finansującym jest podmiot profesjonalny, przeważnie przedsiębiorca który podejmuje się czynności leasingowych w zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa. Leasing taki nie musi być głównym przedmiotem prowadzonej działalności. Może on być sporadyczny czy wręcz okazjonalny. Korzystającym zaś może być każdy podmiot mający zdolność prawną. W związku z tym leasing może występować zarówno w obrocie profesjonalnym jak i konsumenckim.

Przedmiotem leasingu (świadczenia finansującego) mogą być tylko rzeczy (ruchomości i nieruchomości). Natomiast samo oznaczenie w umowie rzeczy ruchomej powinno być zindywidualizowane. Przedmiotem leasingu mogą być także rzeczy złożone (np. maszyny i urządzenia stanowiące ciąg technologiczny. Leasingiem nie mogą być prawa (np. majątkowe prawa autorskie, udziały w spółce, papiery wartościowe). Przedmiotem świadczenia nie może być także przedsiębiorstwo, czy gospodarstwo rolne. Istnieją jednak w tym przedmiocie pewne odstępstwa od reguły (por art. 39 i nast. Ustawy O prywatyzacji Przedsiębiorstw Państwowych) na zasadzie Lex specialis (przepis szczególny) w stosunku do Kodeksu Cywilnego.

Umowa leasingu, co do zasady zawierana jest na czas określony. Jej długość w zasadzie zależy od stron. W pewnych przypadkach (leasing operacyjny) jest uzależniona od przepisów podatkowych, które wskazują, jaki jest minimalny okres trwania umowy, zależny od tego, co jest przedmiotem umowy i jaki jest okres amortyzacji dla celów podatkowych.

W odróżnieniu do umów najmu, w których występują stałe opłaty okresowe, w przypadku leasingu wysokość opłat leasingowych zależna jest kilku czynników. Zwłaszcza wysokości opłaty wstępnej uiszczonej na początku transakcji (która może wahać się od 0 - 30 % wartości przedmiotu). Im wyższa opłata wstępna tym niższe opłaty okresowe. Drugim czynnikiem jest wysokość ceny, po której leasingobiorca może nabyć przedmiot leasingu po zakończeniu umowy. Poważne zmiany w polskich regulacjach prawnych to jednak dzieło ostatnich lat. Szczególnie widać to w tych dziedzinach prawa, które są ściśle związane z obrotem gospodarczym, czyli prawo podatkowe oraz ustawa o rachunkowości

Umowa leasingu powinna być sporządzona na piśmie pod rygorem nieważności (art. 709(2) kc). W razie nie zachowania tej formy umowa leasingu jest z mocy prawa nieważna, chyba że do zawarcia takiej umowy dojdzie poprzez akt notarialny. Odstąpienie od umowy leasingu częściowo już wykonanej wywiera skutek dopiero na przyszłość - z chwilą dojścia do leasingobiorcy stosownego oświadczenia. Na tle wprowadzonych do kodeksu cywilnego przepisów o umowie leasingu dopuszczalny jest tzw. leasing zwrotny, polegający na tym, iż zbywcą rzeczy jest przyszły korzystający, a finansujący nabywa rzecz od zbywcy po to, by oddać mu ją w leasing. Do zajęcia pozycji korzystającego wystarcza osobie fizycznej zdolność prawna. W razie odstąpienia przez finansującego od umowy ze zbywcą z powodu wad rzeczy, umowa leasingu wygasa. Z chwilą zakończenia stosunku leasingowego powstaje obowiązek zwrotu rzeczy finansującemu. Rzecz powinna być zwrócona w stanie nie pogorszonym, z zastrzeżeniem że korzystający nie odpowiada za zużycie rzeczy będące rezultatem prawidłowego jej używania.

Warto dodać, iż polskie przepisy nie są spójne w odniesieniu do leasingu. Każda dziedzina prawa, która odnosi się do tej formy finansowania inwestycji definiuje leasing wyłącznie na swoje własne potrzeby. Zwłaszcza rozbieżności dotyczą prawa cywilnego, prawa podatkowego oraz ustawy o rachunkowości. Szczególnie prawo cywilne nie uwzględnia specyfiki umów leasingu istniejących na polskim rynku.

Różnice między ustawami podatkowymi, a ustawą o rachunkowości są mniej istotne i w zasadzie dotyczą problemu odpowiedniej kwalifikacji umowy jako tzw. leasing operacyjny lub leasing finansowy. W literaturze przedmiotu podkreśla się, iż podstawową różnicą pomiędzy leasingiem finansowym a operacyjnym jest jej cel tj. czy wolą leasingobiorcy jest jedynie możliwość korzystania z przedmiotu (leasing operacyjny) czy również jego nabycie (leasing finansowy).

Aktualnie z polskich przepisów w zasadzie trudno wydedukować taką zasadę. Dlatego podział na leasing finansowy oraz leasing operacyjny należy rozważać na gruncie przepisów podatkowych oraz ustawy o rachunkowości niezależnie. Podstawową różnicą podziału jest to, która strona umowy jest uprawniona do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od przedmiotu leasingu.

Jeżeli uprawnionym do dokonywania odpisów amortyzacyjnych jest leasingodawca, wówczas mamy do czynienia z leasingiem operacyjnym. W przypadku gdy uprawnionym do dokonywania odpisów jest leasingobiorca, wówczas jest to leasing finansowy. Oczywiście o zaliczeniu umowy do leasingu finansowego dla celów rachunkowych będą decydowały zupełnie inne czynniki niż w przypadku leasingu finansowego dla celów podatkowych.